Общество

Что изменилось?

С 1 июля этого года в России завершилась самая массовая льготная ипотека на покупку жилья в новостройках под 8%, действовавшая с апреля 2020 года. Теперь оформить кредит на строящееся жилье можно по рыночным ставкам, в некоторых банках они подскочили до 23%, в среднем одобренная ставка составляет уже 18,9%. При этом обязательным условием остается первоначальный взнос в размере не менее 20% от стоимости приобретаемой квартиры, но бывает и выше. 
Эти изменения не могли не сказаться на рынке недвижимости. К концу второго квартала спрос на льготные ипотечные программы Сбера достиг своего максимума: за три месяца доля льготной ипотеки выросла с 41% до 76%. Это показало свежее исследование аналитического центра «Домклик». Вместе с тем, новые условия заметно охладили желающих — 66% россиян отложили покупку жилья, чтобы накопить недостающие средства, но 11% все-таки оформили ипотеку раньше запланированного, чтобы успеть воспользоваться программами.
Через несколько дней Минфин РФ объявил, что семейная ипотека продлена до 2030 года и будет распространяться на семьи с детьми, имеющих ребенка до 6 лет, при этом ставка 6% будет единой для всех регионов, в том числе и для жителей Дальнего Востока. Мы не будем подробно останавливаться на новых условиях, тем более, что крупные банки уже приступили к выдаче кредитов, дополнив их собственными «плюшками». Например, в ВТБ почти в два раза увеличили сумму кредита. Не исключено, что правительство может скорректировать программу, пойдя навстречу пожеланиям граждан и регионов, включив в нее дополнительные преференции. 
Напомним, растущие объемы ипотечного кредитования вызывали опасения экспертов и Центробанка. Были прогнозы, что рано или поздно ипотечный пузырь лопнет. Судя по всему, власти прислушались к ним. Но то, что безудержно поддерживаемая льготная ипотека разогрела рынок недвижимости и способствовала росту цен,  это неоспоримый факт.

«Реальная проблема не столько в ставках, сколько в ценах, которые повысились в 1,8-2 раза с начала действия льготных программ. Их продление означало бы дальнейший рост стоимости недвижимости, доступность которой за последние четыре года сильно упала», — заявила представитель рейтингового агентства АКРА Ирина Носова.

В Якутске стабильный спрос на ипотеку

В отличие от центральных регионов в Якутии довольно спокойно восприняли изменения в ипотечном кредитовании. В основном, потому что в нашем федеральном округе действует своя «Дальневосточная ипотека» с минимальной ставкой от 2%. К тому же расширенные возможности программы позволяют приобрести квартиру не только в новостройке, но и на вторичном рынке и даже купить дом или построить его. Круг потенциальных получателей ипотечного кредита также обширен — это граждане получившие «дальневосточный гектар», семьи с детьми или без, в которой муж и жена младше 36 лет, работники государственных или муниципальных медицинских и образовательных организаций, участники СВО и члены их семей. 

Конечно, рост цен на недвижимость коснулся и Якутска. Цены за квадратный метр в новостройках сегодня колеблются от 140 до 200 тысяч. Соответственно стоимость однокомнатной квартиры в среднем начинается от 7 млн, 2-х комнатной — от 9 млн, 3-х комнатной — от 11 млн рублей.  К примеру, в 2017 году «однушка» стоила 3,5 млн рублей. 
Цены варьируются в зависимости от района, наличия инфраструктуры и т.д. К примеру, в жилом комплексе «Ленские высоты», который начнут строить на месте речного порта, квартиры почти раскуплены. Дома обещают сдать через два года. На проспекте М. Николаева приступают к застройке нового квартала. Там компания «Утум+» строит ЖК «Алгыс». 1-комнатная квартира стоит от 8,2 до 9,1 млн, «двушка» — 9,1-11,3 млн рублей. Чуть ниже цена стандартных квартир в ЖК «Атмосфера» по Вилюйскому тракту — однокомнатные стартуют от 7,2 млн рублей. В Сайсарах по ул. Притузова компания «Высота» строит жилой комплекс с квартирами эконом-класса от 6,3 млн рублей. 
В риэлторском агентстве «Муран» подтвердили, что с весны и до конца июня желающих приобрести недвижимость было очень много: «Готовые квартиры, что называется, шли нарасхват. Сейчас людей меньше, но это можно связать с сезонным снижением». В агентстве «Этажи» также сообщили о снижении числа сделок. В том числе по загородной недвижимости — дачам. Что касается вторичного жилья, то по словам риэлторов «рынок встал». В последние годы спрос в этом сегменте заметно упал, но при этом цены остаются практически неизменными. Но об этом чуть позже.

Снизятся ли цены, этот вопрос волнует многих. По мнению опрошенных экспертов, если в центральных регионах, учитывая возможности рынка, они могут измениться, то на Дальнем Востоке этого ожидать не приходится. Прежде всего потому что действует дальневосточная ипотека, которая остается главным индикатором и стимулом покупательной способности населения на рынке недвижимости. 

Выбор есть

Возьмем за основу, к примеру, стандартную 1-комнатную квартиру за 7,7 млн рублей с обязательным первоначальным взносом 20% в размере 1,5 млн. По ДВИ сумма кредита составит 6 млн на 20 лет под 3%. Размер ежемесячного платежа — 34 тысячи рублей. В итоге вы переплатите за весь срок чуть больше двух миллионов. 
Другая картина по обычной ипотеке, которую теперь предлагают банки. Там процентная ставка составит уже 22%. Банк готов предоставить кредит на те же 20 лет в размере 6,1 млн рублей. Ежемесячно надо будет платить 112,6 тысяч. Переплата составит 21,6 млн рублей. 
При этом следует иметь ввиду, что квартира, которую вы покупаете будет сдана через два года, но платить по ипотеке надо будет уже сейчас. В это время придется арендовать жилье в городе, пожить у родственников или продолжать жить и работать в улусе. 
Как вариант следует рассмотреть вариант «здесь и сейчас» — квартиры на вторичном рынке. По словам риэлторов, сейчас продавцы охотнее идут на уступки и есть возможность торговаться. Особенно если речь идет о покупке за наличный расчет — живыми деньгами. Например, однокомнатную квартиру площадью 39 кв метров можно приобрести за 5,8-6 млн рублей. Конечно, тут все зависит от года постройки, состояния квартиры, микрорайона. Зато есть возможность выбрать квартиру с неплохим ремонтом, в придачу с мебелью и бытовой техникой, в обжитом районе с устоявшейся инфраструктурой.

Время принимать решение

Как мы уже писали выше, сегодня жилье в Якутске покупают в основном люди средних лет, работающие в бюджетной сфере. Высока доля старшего поколения, которое приобретает квартиры своим детям. Кто-то вкладывает деньги в недвижимость с целью получения дохода в последующем. Как правило, на стадии строительства цены ниже и выбор больше, чем при сдаче дома. 
В качестве источника дополнительного дохода и вложения средств риэлторы предлагают рассмотреть возможность покупки жилья на вторичном рынке с последующей сдачей в аренду. С этой же целью можно приобрести коммерческую недвижимость, это тоже достаточно выгодный вариант. 
В разговоре с представителями агентств выяснилось, что в последнее время растет число якутян, покупающих квартиры за пределами республики. Например, во Владивостоке, Новосибирске, Краснодаре, Подмосковье. «Там выбор больше, к тому же у застройщиков много выгодных предложений, скидок и рассрочек, без первоначального взноса, с использованием маткапитала и т.д. Можно купить готовую квартиру с отделкой, тогда как у нас только в черновом варианте, надо еще потом в это вкладываться», — говорит сотрудник агентства «Муран».

Все опрошенные риэлторы рекомендуют тем, кто планирует купить жилье, делать это сейчас.

Ждать, что цены на новостройки снизятся в ближайшее время или даже в среднесрочной перспективе пока не приходится. По мнению российских экспертов ситуация может измениться лишь при снижении ключевой ставки ЦБ хотя бы до 10% (сейчас она 16%), тогда рыночные ставки опустятся до приемлемых значений. До тех пор льготные займы, в виде семейной, дальневосточной ипотеки, будут поддерживать спрос на недвижимость, из-за этого рост цен продолжится.

Фото: Мария Васильева из открытых интернет-источников